在全线提高房贷利率之后，上海地区再次出台了针对信贷端调控的房贷“补丁”。日前，记者从沪上多家中介以及相关银行处确认，上海二手房申请房贷将执行“三价就低”原则，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。相关实际执行标准、细则等还在进一步实践中。    

二手房交易存在大量阴阳合同

在实际交易中，这三者的价格各有差异，一般而言，评估价会低于市场价格。合同网签价，是由购房者和卖房者双方商定而成；银行评估价由第三方评估公司评估所交易房产的资产价值；涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。

而在此前的二手房实际交易中，还存在大量的阴阳合同。所谓阴阳合同，就是卖家买家签订购房合同时把购房款拆分成“阴阳”两个合同，分为“做高”和“做低”两种，“阳合同”即为了应付网签的虚假价格合同。

“之前合同很多做低的，是为了避税。新政策出来，就是变相不让做低合同了。”某购房者对记者说。记者了解到，此前这样的操作很常见，一般按房产中心评估的价格写合同，其他的钱作为装修补贴，合起来才是实际成交价。

这样的操作也从房产中介得到印证。“就是做低房价，做低的部分以装修补偿款给房东。”有中介人士告诉记者。

做高房价可以帮助购房者申请到更多银行贷款，降低首付压力，而做低房价则可以减税。“比如以前400万元的实际成交价，合同写300万元，另100万元以装修补偿费的现金形式给卖家。对于一些要购买大户型房、税费加起来很高的群体，这样操作很合算。”该中介人士表示，但最近新出了政策，需要三方评估，取最低价，银行就是想多给你贷款也贷不了，必须按最低价。

“三价就低”抑制房价过快上涨

某国有大行工作人员向记者确认了这一原则，目前已开始实施，比起之前的贷款流程更为复杂。“8月6日我们银行便开始按这一原则执行，在贷款流程中，我们需要向交易中心问询价格，一般而言，交易中心反馈的价格总是最低的，所以就按这个价格来帮客户做贷款。”

“其实这次的‘三价合一’，针对的是二手房交易中的一些炒作行为。”在中原地产分析师卢文曦看来，一些炒房客可能会为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”将房价做高，从而获得更多的贷款；一些真正的刚需买家不会有意抬升网签价格，反而会倾向做低房价，否则会缴纳更多的税，增加购房成本。

专家认为，结合上海此前的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，实际上“三价合一”或“三价就低”的政策，更多是从管控信贷额度和信贷秩序的角度出发。过去，银行贷款方面出现了提高评估价变相多发放贷款的问题，从这个角度看，贷款方面也出现了各类乱象。所以，按照最低的价格来审批贷款，其实也是为了防范贷款无序的现象。就影响看，当前上海二手住宅套均价大概为350万元，信贷管控后，可贷的资金会减少。比如，过去可以贷款120万元的，现在可能只能贷90万元。因此，对一些违规的操作影响是比较大的。