业主未交物业费和停车费，物业公司有权不让业主进小区么？

近日，合肥市锦绣大地城的多位业主向本报投诉：小区部分业主连续数日开车回家，却遭到保安阻拦。保安告知，因为已经取消临时停车，而业主没有缴纳物业费，无法参与车位摇号，故不允许对方开车进入小区。

安徽凯安律师事务所律师吕海波介绍，小区车位是业主的公共资源，每个业主均享有平等的分配权，物业公司无权将物业费与停车位进行捆绑，禁止业主进入小区。             

投诉： 身为小区业主 反被物业拒之门外

“已经连续3天被挡在门外了。”8月5日，锦绣大地城业主张先生告诉记者，由于保安的阻拦，业主们只好将车停在车库附近，前两天晚上还出现了车辆堵门的情况，很多车辆甚至被堵到旁边马路上。

至于堵车的原因，则是因为业主没有缴纳物业费，没有资格参与车位摇号，不能临时停车。

记者了解到，今年7月份，锦绣大地城物业曾张贴公告，取消地库临停车辆。7月11日，锦绣大地城物业服务中心张贴《锦绣大地城地库停车位摇号通知》（后称《通知》）。《通知》显示，为解决地库车位紧张，物业公司决定把修复部分残缺车位，二期工棚移走后的改造车位共计120个车位拿出来，租给业主们停放使用。

《通知》显示，摇号条件第2条规定，“不欠物业费（交费时间不少于2020年7月份）”。

7月30日，锦绣大地城物业再次张贴《温馨提示》提醒，从2020年8月1日起，地库全面取消临时车辆停放。

“我花钱买的房，却不能开车进去，物业公司有这个权利吗？”张先生提出质疑，如果业主不交物业费，物业公司可以通过限制进出小区来催交物业费，那么如果业主对物业服务不满意，是不是也可以扣留物业公司人员，直到对方提供的物业服务令人满意为止呢？

吐槽： 物业不作为 不想缴纳物业费

关于缴纳物业费一事，不少业主反映：拖欠物业费的业主，基本都是房屋有问题，业主多次通知物业公司，物业公司不作为的情况。

“我家阳台渗水严重，告诉物业，根本没用。”锦绣大地城5栋楼业主刘女士告诉记者，2014年，自己购房后，就发现阳台有渗水现象。向物业公司反映后，物业公司告知是“阳台没封好”。

刘女士介绍，之后，自己找人加装两层玻璃，重新打胶，但渗水问题依然没有得到解决。2019年7月，物业公司起诉刘女士“未缴纳物业费”，后经过协商，对方承诺10月前，解决阳台渗水问题。

刘女士告诉记者，事实上，截至目前，阳台渗水问题一直没有得到解决。

“如果物业做得比较好，业主也不会无故拖欠物业费。”刘女士解释，正是因为物业公司不作为，才使得大家不愿意交物业费。

小区业主李先生介绍，小区不少业主对物业公司不满，但由于小区业委会至今未成立，所以对物业公司的行为也是无可奈何。

探访：1300余户业主共享600个停车位

8月5日，记者前往锦绣大地城探访发现，小区地下车库里，不少车辆的车牌信息与悬挂的车牌信息不一致。

刘女士告诉记者，地下车库的不少车位上，停放的车辆并不是小区业主的。

业主提供的《肥西县商品房明码标价书》显示，车位配比率为1:1。记者了解到，锦绣大地城有1300多户业主，物业提供给业主的车位租赁登记表显示，小区车位只有600个左右，车位配比率也只有2:1左右。

针对这份车位租赁登记表真实性，小区部分业主提出了质疑。

业主郭先生告诉记者，2018年，自己搬进小区，刚开始租车位时，物业说没人退租，没车位。自己登记后，也迟迟没有车位，其他业主比自己登记晚的，还反而租到了车位。

2019年，郭先生私下从2号楼业主那租得车位。但郭先生表示，在物业公司提供的登记表中，既没有自己的车牌信息，也没有2号楼那位业主的车牌信息。

物业： 要求交物业费 是为了公平

据了解，锦绣大地城现在的物业公司是合肥金锦物业服务有限公司。

合肥金锦物业服务有限公司总经理方先生告诉记者，物业公司从2015年左右开始接管小区，但不少业主都以房屋质量为由，不缴纳物业费。

“如果房屋质量有问题，你应该去找开发商啊！”方先生表示，由于不少业主拖欠物业费，物业公司的有关工作也难以开展。

方先生告诉记者，至于租车位，要提前缴纳物业费，是因为小区停车位紧张。如果不取消临时停车，车辆会挤占消防通道，存在很大的隐患。另外，如果业主不交物业费，也能租车位的话，那么对于缴纳物业费的业主来讲，也是不公平的。

“我们会优先让缴纳物业费的业主租赁车位，如果车位有剩余，也会让其他业主租赁的。”方先生介绍，为了缓解小区停车紧张问题，自己接下来也会向有关单位提交申请，在锦绣大道上开设临时停车位，解决业主停车紧张的问题。

律师： 物业公司 无权禁止业主进入小区

业主未交物业费和停车费，物业公司是否有权不让业主进小区？

针对这一问题，安徽凯安律师事务所律师吕海波介绍，小区车位是业主的公共资源，每个业主均享有平等的分配权，物业公司无权将物业费与停车位进行捆绑，禁止业主进入小区。

“根据《物权法》规定，小区的道路、绿地等其他公共场所属于全体业主所有。而业主进出小区大门则属于在自己依法享有的土地物权行使人身自由权。”吕海波表示，作为提供物业服务的一方，应当提供符合合同约定的服务，满足小区业主通行的便利和秩序的良好。限制业主进出小区，造成业主人身自由权利受到侵犯，显然是法律不能容许的。

另外，根据《治安管理处罚法》，不得非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体。物业公司通过限制业主人身进出小区，达到收取物业费的目的，显然是一种违法行为。

吕海波提醒，对于物业公司而言，违法催交的后果只能是失去了口碑，也失去了市场。物业公司需摆正自己的位置，摆脱以管理者自居的姿态，转而提高物业服务水平，换取业主口碑，进而解决收费难题。对于业主而言，在享受物业服务的同时，应当履行合同义务交纳物业服务费，形成良好的诚实守信的风尚，对物业公司合法经营行为进行监督，从而引导其通过合理合法的方式催收物业费。