楼市高库存问题将全面得到解决

“经济基本面正在恢复健康和强大，由此将支撑A股上涨，从一个漫长的熊市转为牛市。”12月15日，安信证券首席经济学家高善文在海口举行的“守望春华”2017年度策略会上表示，房地产市场将近5年的库存去化过程正在结束，房地产市场对经济增长的作用正在变为正常，外加企业微观层面上已经显著地去杠杆，盈利能力也在恢复，市场有望迎来更健康和强大的基本面，A股最早将在2017年迎来转折。 ▋中证

今年以来，以一二线城市为首的楼市迎来房价大涨，楼市泡沫越来越大的争论又起。

高善文认为，价格上升不代表泡沫变大。他指出，2015年底以来，我国房地产投资并未出现高速增长，楼市库存也没有大量累积，土地供应依然谨慎，人口流入一二线城市的趋势还在持续，种种迹象显示，这一轮的房价暴涨并非泡沫。

高善文表示，2012年以来，人口集中流入了大城市和特大城市，但大城市和特大城市的供地意愿又非常低。以北京、上海为例，未来人口流入的趋势很可能继续保持，而土地供应也不会大量放开，由此房价会继续上涨也不奇怪。

“在我国房地产市场，需求是由市场的力量决定，但供应是由计划的力量决定。”高善文指出，房价高企的最根本原因是我国土地供应市场并非竞争性的，在土地供应受限的情况下，面对人口的大量和快速流入，地价自然而然的上涨并带动房价上涨。

2009年到2011年，我国房地产市场库存猛增，但从2013年以来，房地产库存持续下降。高善文指出，2012年是我国房地产市场的一个分水岭，中国的城镇化转入都市化，土地供应制度缺乏竞争性，再加上大城市不愿意供地，导致房地产市场出现严重扭曲。

“虽然我国房地产库存去化问题还没有完全解决，但随着去库存的进一步推进，相信时间不会太远，大约一年到一年半楼市库存就会全面回到合理水平。”高善文表示，以当前的楼市存货去化速度估算，预计到2018年上半年，全国房地产去库存会结束，高库存问题会得到全面和根本性解决，由房地产库存所带来的各种经济层面问题就会得到全面修正。

基本面复苏将带动A股转强除了房地产市场将带动经济基本面转好之外，高善文还指出，随着产能过剩问题的逐步修正，企业盈利水平和去杠杆能力提升，未来A股市场趋势将迎来全面转折。

2014年以来，企业的资产负债率在改善，但同时资产周转率却在恶化，由此导致企业杠杆持续上升，引发了市场的担忧。

高善文指出，2014年以来，企业就一直在去杠杆，但实际效果并不显著。微观层面来看，企业赚了钱都用于还债，不用于扩张；宏观层面来看，2014年以来，来自于企业的信贷需求很弱，工业增速大幅滑坡。

“但从2015年底以来，我国工业品价格进入猛烈上升通道，表明存在广泛的供不应求，企业未来去杠杆要容易和迅速得多。”高善文表示，微观层面来看市场融资利率在下降，企业的资产负债率在下降，盈利能力逐步改善，去杠杆已进入快车道，明后年会看到企业明显的去杠杆进程。

高善文指出，2011年以来，随着中国房地产市场泡沫的破裂，房地产要去库存，加上产能严重过剩，企业的盈利能力和杠杆恶化，这一系列的扭曲因素，最早在今年、最晚在明年将得到全面修正和恢复。由此带来市场趋势的全面转折，从一个漫长的熊市转为牛市。

他还指出，明年A股上行面临的重大风险因素是汇率。在可以预见的将来，汇率可能会时不时成为市场最大的不确定性扰动因素。

今年以来，以一二线城市为首的楼市迎来房价大涨，楼市泡沫越来越大的争论又起。

高善文认为，价格上升不代表泡沫变大。他指出，2015年底以来，我国房地产投资并未出现高速增长，楼市库存也没有大量累积，土地供应依然谨慎，人口流入一二线城市的趋势还在持续，种种迹象显示，这一轮的房价暴涨并非泡沫。

高善文表示，2012年以来，人口集中流入了大城市和特大城市，但大城市和特大城市的供地意愿又非常低。以北京、上海为例，未来人口流入的趋势很可能继续保持，而土地供应也不会大量放开，由此房价会继续上涨也不奇怪。

“在我国房地产市场，需求是由市场的力量决定，但供应是由计划的力量决定。”高善文指出，房价高企的最根本原因是我国土地供应市场并非竞争性的，在土地供应受限的情况下，面对人口的大量和快速流入，地价自然而然的上涨并带动房价上涨。

2009年到2011年，我国房地产市场库存猛增，但从2013年以来，房地产库存持续下降。高善文指出，2012年是我国房地产市场的一个分水岭，中国的城镇化转入都市化，土地供应制度缺乏竞争性，再加上大城市不愿意供地，导致房地产市场出现严重扭曲。

“虽然我国房地产库存去化问题还没有完全解决，但随着去库存的进一步推进，相信时间不会太远，大约一年到一年半楼市库存就会全面回到合理水平。”高善文表示，以当前的楼市存货去化速度估算，预计到2018年上半年，全国房地产去库存会结束，高库存问题会得到全面和根本性解决，由房地产库存所带来的各种经济层面问题就会得到全面修正。

基本面复苏将带动A股转强

除了房地产市场将带动经济基本面转好之外，高善文还指出，随着产能过剩问题的逐步修正，企业盈利水平和去杠杆能力提升，未来A股市场趋势将迎来全面转折。

2014年以来，企业的资产负债率在改善，但同时资产周转率却在恶化，由此导致企业杠杆持续上升，引发了市场的担忧。

高善文指出，2014年以来，企业就一直在去杠杆，但实际效果并不显著。微观层面来看，企业赚了钱都用于还债，不用于扩张；宏观层面来看，2014年以来，来自于企业的信贷需求很弱，工业增速大幅滑坡。

“但从2015年底以来，我国工业品价格进入猛烈上升通道，表明存在广泛的供不应求，企业未来去杠杆要容易和迅速得多。”高善文表示，微观层面来看市场融资利率在下降，企业的资产负债率在下降，盈利能力逐步改善，去杠杆已进入快车道，明后年会看到企业明显的去杠杆进程。

高善文指出，2011年以来，随着中国房地产市场泡沫的破裂，房地产要去库存，加上产能严重过剩，企业的盈利能力和杠杆恶化，这一系列的扭曲因素，最早在今年、最晚在明年将得到全面修正和恢复。由此带来市场趋势的全面转折，从一个漫长的熊市转为牛市。

他还指出，明年A股上行面临的重大风险因素是汇率。在可以预见的将来，汇率可能会时不时成为市场最大的不确定性扰动因素。