□ 本报记者

“明明房产证上只有老人一人名字，可交钱的时候，却冒出来那么多继承人说‘不’。”提起刚刚购买的房屋，合肥市一位市民气不打一处来。

市场星报、安徽财经网记者采访得知，合肥不少市民购买老人名下房产时，总会遇到继承难题——老人子女不同意放弃继承。

对此，律师提醒，购买老人名下房产，即使房产证上只有老人一人的名字，房子也很可能不只归他一人所有，购房之前需调查清楚，并做权威公证。

案例：老人卖房，自己却做不了主

在合肥市一家房产网站的论坛上，关于购买老人名下房产的吐槽并不少见。

网友“小静”称，她通过一家中介公司购买了一套二手房，卖家是一位70多岁、丧偶的老奶奶。房产证上也只有老奶奶一个人的名字，小静这才放心买房。没想到就在网签完成，准备办理贷款申请时，她却被贷款专员告知不能贷款。

原来，这套房子是老奶奶在婚姻存续期间、配偶去世前购买的，严格来说，这套房子并不完全属于老奶奶，而是夫妻共同所有。按照规定，去世老伴所占有的半套房子，是需要作为遗产由继承人来继承的，继承人包括其孩子、配偶、父母等。

“按照这种情况，我必须有死者所有继承人分别写一份放弃房产继承的公证，才能向银行申请贷款。”小静说，不得已她找到业主，得知他们确实有个儿子在国外，一个女儿在合肥，但两人却坚决不同意放弃继承，一时陷入僵局。

“要么全款买，要么直接解约。”听到贷款专员的建议，小静很是失望。

分析：卖房人可能只有一半多点的产权

采访中，合肥一家房产中介公司负责人表示，老人卖房大部分都是婚姻存续期间的财产，即使房产证上只写一方名字，所出售房屋也属夫妻共有财产，就会涉及子女等的继承，这部分恰恰是容易被大多数买房者忽略的问题。

记者查阅资料获知，根据我国《继承法》的相关规定，子女继承父母财产有法定继承和遗嘱继承两种形式。如果父母生前已经订立遗嘱，那么子女可以依据遗嘱上写明的方式来继承遗产。如果没有遗嘱，则需要按照法律规定的顺序来继承，其中第一顺位包括配偶、子女、父母，第二顺位包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

从法律上说，已过世一方所拥有的这1/2房产要平分给其配偶、子女和父母。也就是说，答应将房屋卖给小静的老奶奶，其实并不拥有全权处理房屋的权利。

律师举例称，已过世的老人所拥有的1/2房产，在无遗嘱的前提下，将由老伴和两个子女各得其中的1/3，即每人各拥有整套房屋的1/6。这套房屋的实际产权情况为：卖房的人拥有1/2+1/6=2/3，儿子和女儿各拥有1/6，如果继承人太多，卖房人很可能只得到一半多一点的产权。

“现在回想起来，真是被折腾得不行，到最后房子也没买成。”小静说，自从这事发生后，她总会提醒身边的朋友，买二手房一定要了解清楚是否涉及房产继承的问题。

问题1： 亲戚全拉来公证，不合理！

“普通的二手房买卖，哪会想到房产证产权人背后的继承问题呢？”提及二手房交易中可能涉及的老人房屋继承问题，许多正准备购买二手房的市民纷纷吐槽。

记者走访得知，许多市民在办理房产继承时，涉及的公证程序、产权继承顺位人过多等一系列问题，让他们头疼不已，许多人甚至明确告知中介，不买老人名下的房子。

“我总不能买个房子，再调查对方配偶情况，再把他们全家的亲戚都拉来做公证吧？这也太折腾了吧！”市民小郑说。

问题2： 继承部分再继承，何时休？

合肥市瑶海区一家房产中介公司的工作人员告诉记者，许多老人卖房时，涉及一二顺位继承人太多，甚至第一顺位继承人继承的部分再传给他的继承人，甚至有父母去世后房屋却不属于独生子女等一系列问题，都会让许多购房者头疼不已。

这位工作人员说，许多家庭一旦涉及房产问题，就会矛盾不断，不把这些矛盾处理好，房子是不能直接买卖的，许多购房者在这一阶段就被“吓”跑了。

在合肥一家论坛里，自称从事房产中介多年的小姚表达了自己的看法。“房产继承这事儿太复杂，比如老人的公婆若死在老人后面，那么公婆可以继承一部分，公婆的这部分还可以再由小叔子继承，小叔子死了就再由其后代继承。”小姚说，“别说买房者，就算是专业中介，也能被这复杂的关系搞懵掉。”他认为，现行法律存在不合理的地方，死者父母继承死者的份额应当以给他们养老为限，他们死后不该再传递给其他子女，否则这样继承下去没有尽头。

律师提醒： 老人名下二手房，恐涉共有财产

那么，购买老人名下的房产，应该注意哪些问题？对此，市场星报、安徽财经网记者采访了安徽皖都律师事务所程东林律师。

“房产属于家庭大宗财产，因为二手房继承造成的纠纷也逐渐增多，大部分集中在房产分割上。”程东林提醒，为避免继承纠纷，购房者需调查清楚卖方家庭情况，比如两位老人都在世，可建议两人事先订立遗嘱，写明房屋归属和处理方式，并对遗嘱进行公证确保有效；而如果一方老人已经去世且无遗嘱，另一方老人变卖房产的，就需要按照法定继承来办理，继承人或均分，或协商划分，或出示放弃房产继承的公证。

此外，不管房产证上产权人是夫妻一方还是双方，购房者都应注意房屋是否属于共有财产。“属于夫妻共有财产的前提下，如果夫妻双方都健在，则在签订购房合同之前，需要另一方出示放弃权利、同意出售的书面文件；如果有一方已过世且有其他继承人的情况下，则在签订购房合同之前，需要除卖方以外的所有继承人都出示放弃房产继承的公证。”程东林说。