网络互动

近日，有小区业主通过市场星报官方微博、微信等方式，参与关于《小区公共资产去哪了？》话题互动，反映问题或发表自己的看法。

网友合肥幸福人: 小区没有业委会，小区内电梯广告费、商家进小区活动的进场费、通讯服务商进小区建基站的进场费等，都不知去向，更不用谈公共场所收入(会所，幼儿园等租金收入)，难道就没有政府相关部门去管？

网友随便一剑：我们小区会所出租、开幼儿园等，收入从不公示。

网友贝：社居委没有经过我们业主同意，就强行入驻我们小区了。

专家观点

金汶：经济学教授，享受国务院政府津贴，曾任安徽省政府发展研究中心主任、安徽省政协常委、海南省委党校校长等职。

业主维权之路漫长而艰难

剖析望湖城桂香居小区共有产权之争

合肥市包河区望湖城桂香居小区可以说是合肥市最大的小区之一，包括6个苑区，住宅建筑面积85万平方米，6030户。

这个小区有一个突出问题，就是有关部门侵害全体业主的共有产权。这个小区的绝大部分购房合同是在2008年签订的。每份合同都约定: “该小区会所、幼儿园产权归全体业主方所有。”去年7月，开发单位向业主委员会交付了6个会所、2个幼儿园近2万平方米建筑物，8月业主委员会依法向合肥市房产局申请权属登记。但合肥市房产局说：只有会所中涉及的“物业管理用房”(约2000平方米)能够登记在全体业主名下，其他（约18000平方米）都不予登记。后来又认定会所中的社居委用房(近2000平方米)的产权为政府所有, 不予登记在业主名下。 这就等于是公然霸占了6000多户居民依法用血汗钱买来的房屋产权 。

为什么这样说呢？因为望湖城业主拥有社居委用房产权的权利来源是清晰的，不仅有合同依据 ，而且符合法律、法规和合肥市规范性文件，有充分的法律依据, 为法律所保护。

《安徽省物业管理条例》第四十五条规定：“按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。”

当时《合肥市物业管理条例》（合肥市人大常委会于2005年10月通过，12月经安徽省人大常委会批准）第四十二条也规定：“物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有”，其中 包括“建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业。”

2004年5月25日合肥市作出的《关于城市社区机构用房建设和管理的意见》， 其中第七条就规定：“社区机构用房由民政部门负责监管，街道办事处和乡镇政府负责日常管理和维修，社区居民委员会享有使用权。属于政府投资的，产权归区政府所有；其他投资的，产权归投资人所有。”

合肥市有关部门认为社居委用房属于政府所有的理由之一是，“该会所的建设工程规划许可证已经明确‘该建设功能为会所、社区服务用房、物管’。因此，社区服务用房就属于政府所有。这就把建设工程规划许可证对建筑物的功能要求，混淆为产权分配，就把建设工程规划许可证视为法院的产权判决书，把规划法视为物权法，其实, 建设工程规划许可证根本不涉及建筑物产权的归属。

合肥市有关部门的理由之二是， 开发建设单位无权将应当移交政府的社区服务用房转让给业主所有。” 由此，认为开发商与业主签订的合同有瑕疵 ,不合法。但是，按照合肥市《关于城市社区机构用房建设和管理的意见》第七条规定，包括在会所中的社区服务用房是开发商投资建设的产权,当然属于开发商所有；既然如此，开发商就有权处分自己的财产，把它卖给望湖城业主，这样的合同根本没有任何瑕疵。

合肥市有关部门的理由之三是，如果将社居委服务用房登记在全体业主名下,“将造成房屋所有权与使用权分离，极易引发房屋所有者与使用者之间的矛盾纠纷”,为消除这个矛盾,就要把本小区社居委用房的所有权“统一”到政府手中。那么，合肥市建造的廉租房，租给进城的农民工使用，也是所有权与使用权分离，也有矛盾，是不是市政府一律要把它划归农民工所有呢？

合肥市有关部门的理由之四是，“社区机构用房由民政部门的产权归属，要听取民政部门的意见”。意思是说，民政部门认为是属于政府的，它就是政府的。然而,《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十七条规定：“居民委员会的办公用房由当地人民政府统筹解决。”并没有授权民政部门去解决，合肥市民政局也没有为望湖城桂香居小区的社居委用房建设而投资。

望湖城业主主张符合一般法， 又符合特殊法，政府及其职能部门没有理由不予确权登记。

如果您是小区业主，您对自己小区的公共资产了解有多少？如果您是小区业委会负责人，您所在的小区公共资产是什么样情况？如果您是开发商，或者是物业管理人员，对于这些现象，又是怎么看待的？有何不同意见？欢迎致电市场星报新闻热线0551-62620110，或通过@市场星报微博、添加市场星报官方微信（微信号scxb123），说说您的困惑，谈谈您的经验。