望湖城桂香居

社居委用房产权登记成难题

购房合同中明确约定，小区会所和幼儿园归全体业主所有，开发商也进行了资产移交，为何合肥市房产局不给办理权属登记？对此，家住省城望湖城桂香居的业主们百思不得其解。

申请公共产权登记多次受阻

望湖城桂香居拥有6000多户业主，小区内有六个会所和两所幼儿园，2013年4月，经过协商，开发商和小区业主委员会进行了资产移交，其中还包括小区内地上车位、地下车库等公用设施设备。

望湖城桂香居业主委员会秘书长叶凡俭表示，全体业主与开发商《商品房买卖合同》中约定“该小区会所、幼儿园归全体业主所有”，即望湖城桂香居住宅内6个会所、2个幼儿园（18184平方米）的产权归全体业主方所有。

“去年8月份，资产移交后，业委会就代表广大业主到合肥市房产局办理6个会所、2个幼儿园房产权属登记，但令我们没有想到的是，房产局监理处工作人员表示，合肥市有硬性规定，只允许登记物业用房的产权，其他的不予登记。对此，我们很难接受，百思不得其解。”叶凡俭说。

登记受阻，业委会向合肥市政府依法陈述了维权要求。2013年9月3日，合肥市政府作出答复，同意由业委会和开发商共同办理望湖城小区公共用房产权登记。叶凡俭说，于是，业委会又会同开发商共同再次向房产局申报，但该局监理处又以6个会所《建筑工程规划许可证》设计功能划分有社居委用房为由，拒绝办理整体产权登记。

2013年9月16日，业委会第二次向合肥市政府递交公共用房产权登记受阻的相关书面材料。“等待近两个月，合肥市政府给出了新的答复，强调社居委用房使用权与所有权不宜分离，应当移交政府等。并在回复中称‘为妥善处理此类问题，建议由省相关主管部门办理并进一步明确。’”

面对新的阻力，业委会就权属登记相关问题又专题咨询了法律专家，专家们一致认为，根据法律规定，6个会所2个幼儿园整体产权归全体业主毫无疑问。

社居委用房不予登记有何依据？

3月26日，望湖城桂香居业委会、合肥市房产局、安徽省住建厅三方就桂香居公共产权权属登记问题坐在了一起，进一步协商。

桂香居的社居委用房不宜登记在社居委名下的法律依据是什么？对此，合肥市房产局产权监理处陈主任表示，关于小区公共用房确权的问题，在全国争议很大，物权法出来之后，唯一明确的是物业管理用房为全体业主所有，那么对其他的配套用房并没有说的很清楚。

陈主任称，依据2014年的55号文件规定，开发企业在开发项目时，社居委用房必须同步建设。建成以后，合肥市的做法是，由合肥市民政部门牵头验收，之后交给社居委使用，在其产权确认时，提到一个成本费的问题，要求所在区的政府要承担一定成本费。实际使用当中，没有审查成本费的问题，为什么没有审查，是因为社居委用房是开发企业和街道共同来申请登记的。目前从使用效果来讲，社居委用房登记发证，目前没有发现一例纠纷，这些都是基本情况，但并不是说明法律依据很充足。

陈主任表示，社居委用房从2008年以后比较多，但都是按照规划部门区分来登记的，一般情况下，社居委用房是登记在街道和区政府成立的社区服务管理中心名下。

陈主任认为，桂香居的情况比较特殊，其会所是建在住宅内的，而对于合同约定，是指规划区分上的会所，但该约定不是很明确，其既没有会所的楼栋号，更没有面积，因此约定不够详细，而在实际登记工作中，是按照规划的区分来登记的，所以不能认为这栋楼叫会所就属于全体业主所有。

陈主任表示，按照合肥目前的相关规定，把社居委用房登记在业委会名下，会造成所有权和使用权的分离。如果分离的话，肯定与合肥市的规定不相符的。

“两次去申请办理权属登记，得到两种不同的答复，更让我们不明白的是，政府部门两次答复文件结果也出尔反尔。”望湖城桂香居业主委员会秘书长叶凡俭则认为，社居委用房是小区会所的一部分，《建筑规划许可证》只是对小区公共用房功能进行了划分，社居委对公共用房有使用权，并不具有代表其有所有权。

桂香居法律顾问金文水表示，无论从国家的大法、物权法，还是地方性法规、合肥市的相关规定，桂香居的社居委用房登记在业主委员会的名下都是不矛盾的。

南郡明珠

没有经费业委会打不起官司

南郡明珠是一个有着近10年历史的小区，目前该小区的物业办公用房已移交给小区业委会，唯有小区幼儿园还在开发商名下，这也是该小区业委会王主任所困惑的，不知该通过何种途径来替小区全体业主进行维权。

王主任告诉记者，该小区业主委员会是2012年11月才成立的，他是首届业委会主任。“我们是无意中发现开发商不具有小区幼儿园产权，其应该移交给业委会。”

王主任表示，针对幼儿园产权问题，业委会已多次找开发商进行协商，但都没有结果。

“开发商要求业委会走司法途径维权，可是业委会没有任何收入，很难承担起巨额的诉讼费。”王主任对此感到很无奈。

中央花园

打官司为业主赢回两栋楼

中央花园位于省城沿河路，当初小区开发商将3356平米的社区服务用房移交给小区业主委员会后又反悔，并将小区业委会告上法庭，要求收回房产。合肥市中级人民法院对此案作出终审判决，驳回开发商的诉讼请求。小区业主历经周折终于赢回两栋楼。

中央花园业委会曾经因小区公共产权问题，与开发商打了近两年的官司，最终以胜诉而告终，为全体业主赢回了18套别墅和一栋1000多平米的物业用房。3月8日，现任中央花园业委会主任刘曙向记者讲述了当初的维权路。

刘曙说，2004年5月小区开发商获准建设合肥中央花园小区的8号和9号两栋楼工程。两楼建成后，小区业主发现，开发商并没有按照规划许可施工，于是就向合肥市规划局进行了举报。规划部门对这两栋楼建设过程中存在的问题进行了调查，认定开发商在建设时存在未按照建设工程规划许可证副本施工，在申领建设工程规划许可证正本时提供了虚假的测绘资料。于是，合肥市规划局决定撤销该两栋楼《建设工程规划许可证》，要求拆除两栋楼多建部分，明确表示该两栋楼建筑功能为用于社区服务的办公用房，规定不得对外出售。

合肥市房产局依据规划局建议决定撤销该两栋楼的房产证。2006年11月，开发商、业主代表召开会议。经协商,开发商承诺将8号、9号楼等房屋产权移交给中央花园小区全体业主，同时联名向规划局递交申请，要求规划部门根据现状，请求给予保留8号、9号楼不再拆除，移交给中央花园小区全体业主。规划局审批同意后，决定给予颁发规划许可证，房产局遂依据申请决定将该两栋楼房登记在业主委员会名下。

2007年11月，开发商又以股东不同意为由，将中央花园业主委员会告上法庭，认为该两栋楼规划用途虽为社区服务用房，但当时两栋楼的建设成本未分摊入房屋销售价格中，不属于小区共用设施产权，双方关于移交两栋楼的协议应属于赠与合同，开发商有权撤销赠与。

开发商反悔状告业委会

通过法律途径维护业主权益

刘曙称，中央花园小区8号、9号楼设计规划为小区配套设施，作为小区的开发商建设小区的配套设施是其义务，且其在诉讼中也未提供充分证据证明该两栋楼的建造成本是否摊入销售价格中，因而，开发商主张该两栋楼的产权应归其所有的理由不能成立，该两栋楼应归全体业主共有。

当初，双方经协商已达成一致协议，房地产管理部门也已决定将该两栋楼的产权登记在小区业主委员会名下，因此，双方之间不存在赠与合同关系，开发商主张撤销赠与无从谈起。

2008年8月，合肥市中级人民法院作出了终审判决，驳回了开发商的诉讼请求，维持原判。