今年以来，为了抑制通胀，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，借贷利率达到了较高的水平，对于房贷一族来说，加息的最直接影响就是还贷的资金要求更多了。绝大多数购房者此前在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”，在距离2012年仅剩半个多月的时候，是不是应该提前还贷，成为不少人纠结的问题。记者请相关理财师算账发现，并非所有人提前还贷都合适，因此提前还贷要先算算成本账，要因人、因贷款情况而异，以下四种情形不宜提前还贷。

情况1 享受7折利率房贷，不必急于还款

分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。

以100万元20年期等额还本息贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元，对借款人日常生活不会造成什么影响，这部分客户不需要提前还房贷。

情况2 等额本息还款到中期，不必急于还

等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

情况3 等额本金还款已超过1/3，提前还贷不合适

对于等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。

据悉，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

情况4 投资收益高于贷款利率，不必急于还

投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益，但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。

温馨提示

上浮利率贷款可以提前还

对于房贷利率按基准利率、甚至是上浮利率执行的客户，在还款初期或是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。

分析建议，提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否收违约金；客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续；客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。