在刚刚过去的2010年，合肥楼市走过了火爆、观望、零成交、回暖等大喜大悲的历程。与2009年不断出现的“日光盘”、“月光盘”相比较，2010年合肥楼市的“零成交”现象显得格外扎眼。通过房价的涨幅比较，2009年的合肥房价上涨势头迅猛，从年初的3000元/平方米左右的水平迅速突破5000元/平方米。而2010年的合肥楼市房价则由5300元/平方米左右上升至阶段性的6500元/平方米左右。尽管同样是上涨，但很明显2010年房价上涨的幅度远低于2009年上涨幅度。这一上涨速度的放缓，与2010年密集出台调控政策密切相关。合肥房价在成交量整体萎缩的影响下，过快上涨的态势已经得到有效遏止。

去年合肥部分刚需 “隐身”

从需求方面来看，2010年合肥九区住宅成交套数累计77747套，比2009年减少32.3%，从供应方面来看，2010年合肥九区供应总房源套数累计89409套，供应套数基本与2009年持平。尽管2010年合肥住宅市场受密集政策调控的影响较大，但由于刚需群体和改善性住房群体的大量存在，市场需求量较大。这一需求，让高性价比和高品质的楼盘依然受到市场的关注，尽管部分刚需受楼市心理预期的影响，选择暂缓购房和观望。但市场成交量的起伏和房价的坚挺，让合肥部分刚需群体和改善性住房群体选择出手购房。从2010年全年来看，合肥的供给和需求相对比较正常。但合肥住宅市场仍然为供大于需，需求没有最大限度激发出来。

综观2010年全年的合肥楼市，前2个月，合肥房地产市场供需基本平衡。2010年年初，各家商业银行对个人房贷猛然抬升门槛和限额式的房贷，政策调控的预期，导致购房者观望氛围趋浓，市场反应趋于平淡，作为供应方的开发企业也明显放缓商品房的市场推售量，导致市场供需平衡。3、4月是传统“金三银四”销售旺季，出现明显的销售大于供给现象，5月受“国十条”新政的滞后影响，销售量回归“整顿期”，且“供大于需”的局面一直延续到9月中下旬，经过数月的观望，8、9月压抑的需求开始有所释放，使得这两月供需基本平衡。

三季度合肥住宅市场走过一条很明显的路线：从7月份的成交低迷到8月份的市场预热，转向9月份的楼市升温。尤其是9月份，合肥住宅类商品房新增供应量出现较大幅度的增加；住宅类商品房成交量方面，受住宅市场继续回暖影响，成交面积环比再增加。9月商品房市场供应仍略大于成交，这主要是住宅市场引起的，在9月中下旬，许多新的楼盘扎堆出现，并进一步刺激了“金九”的爆发期在中下旬达到高潮。

预期减弱购房者出手

9月29日，就在经过8月、9月两个月的预热，市场期待着银十到来的时候，二次调控政策出台。10月份，合肥商品房新增供应量出现较大幅度的减少，新增供应面积环比也相应减少;商品房成交量方面，受二次调控及时出台的影响，成交面积环比减少。10月商品房市场供应略小于成交，这主要是住宅市场和商业市场共同发力引起的。与9月相比，10月合肥商品房的供求关系逆转，呈现供不应求的局面。

11月份，随着银十效应的退出，11月全市大量新项目入网备案，而销售量较之10月有小幅度下降，二者共同推高该月住宅类商品房的供求比，住宅新增量出现“暴涨”局面，供需比失衡，上月供不应求的状况得以改善。12月无论是全市住宅供应套数还是供应面积，均有所降低，相比11月，12月无论是销售套数还是销售面积，均有所上升。12月合肥楼市以7647套的成绩完美收官，较11月增加了近2000套。二者将年底前后的市场供求关系进一步平衡，尤其是年末刚需的入市，释放了大部分需求，缓解11月供需失衡的局面。

从12月楼市数据上看，“加息”、“公积金”限贷等近期政策给楼市带来的影响并未被放大。根据合肥一机构对合肥百人随机做过的一项调查，有大部分人认为合肥的房价应该稳中有降，9%的人甚至选择大幅下降，但在12月份同样的调查中，得到的数据恰恰相反，认为房价会大幅下降的人几乎没有，而大部分人都选择了稳中有升。这也表示，在调控政策出台以后，购房者的“降价”心理预期逐渐削弱，在面对各楼盘年底的优惠政策下选择出手。

住宅价格同比上涨1100元

根据统计，截止到2010年12月31日，合肥市共有可售住宅类商品房45191套。12月份合肥市新增住宅类商品房11459套，12月份合肥市销售了住宅类商品房7647套；12月份新增住宅类商品房115.69万㎡，全市住宅类商品房销售量为77.10万㎡，其供销比为150.05%。12月份合肥市住宅类商品房的新增量仍然保持较高的数量，而且本月的销售量也有大幅度的提升，故而使得供销比略有下跌。

进入2010年后，花园洋房、别墅等高端物业上市的比重明显增加，同时滨湖和政务两区房价狂飙拉升作用，使得2010年2月后，全市开盘均价冲破6000元/㎡的水平。高房价门槛带来的作用和政策性制定期的观望双重叠加，使得合肥楼市销售环境悄然发生变化。数据显示，合肥12月住宅均价为6429元/㎡，相比1月5317元/㎡，上涨了1112元/㎡。在一年不到的时间里，合肥住宅均价大约每月以100元/㎡的幅度在上涨，且上涨势头目前仍在持续。

不过，由于受部分特殊项目(高端住宅、经适房、廉租房等项目)入市均价的影响，各月住宅均价或被拉高或拉低，均价数据可能并不能很好反应合肥住宅均价的真实水平，只能作为一个参考性的数据。另一方面，住宅均价也能从另一个侧面反应合肥房价的水平。