花重金购买了一套住房的秦海，给新房筹备装修时，经过测绘竟然发现面积缩水了近10平方米，这是秦海万万没有想到的。现实中，很多购房者对这些“缩水”陷阱浑然不知，这样也就容易让开发商有机可乘，而作为消费者，可能会面临由此引发的一系列“购房后遗症”。本期将为您讲述一个关于房屋“面积欺诈”的真实案例。

案例回顾

秦海于2010年1月在合肥市某小区购买了一套商品房，建筑面积为120平方米。合同签订后，秦海支付首付款后向银行办理按揭贷款。然而在商品房交付使用后，李某认为商品房实际面积与合同约定面积不符，经专业单位测绘后，发现该商品房建筑面积为110.4平方米。所以于2010年5月提起诉讼，要求按合同约定及法律规定返还房屋面积差价款8万余元。

案例分析

商品房买卖合同中的面积缩水情况，是当前购房者反映较强烈的一个问题。商品房与一般商品不同，一般商品人们可以通过肉眼即可发现“缺斤少两”，加之公共面积的分摊是一个专业性很强的问题，普通老百姓很难掌握。有的开发商正是利用购房者的这一弱点，故意在签订合同时，通过模糊不清的公摊面积使消费者商品房的实际面积大大缩水。如果消费者遭遇了新购房面积缩水的情况，面积超出一定限制，可以提出双倍返还购房款的诉求，并将获得支持。

律师观点

安徽徽达律师事务所方达夫律师表示：“在商品房买卖过程中，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，若合同没有约定或者约定不明确的，可通过以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”

若买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

结合本案，秦先生所购买的房屋实际面积小于合同约定面积，其面积误差比为（110.4-120）/120，即8%。据此，秦先生有权请求解除合同，返还已购房款及利息；如果秦先生不想解除合同，对于超出3%部分的房价款可要求开发商双倍返还。

律师支招

对于开发商的这种违约行为，秦先生要求其承担违约责任，并赔偿因此所造成的实际损失，具体违约金数额的计算要依据双方所签订的合同条款。作为买受人可以与开发商先行协商，协商不成，则可向司法机关提起仲裁或者诉讼。

案例延伸

1.商品房销售面积 ：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

2.套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能如实地反映买房人个人私有部分的产权。

3.套内使用面积：有个形象的说法叫“地毯面积”，简单说，就是把你家所有面积全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。

4.公摊面积：所指的是建筑内的楼电梯间、消防通道、为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用房、外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。

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