2008年，城市综合体的概念开始出现在合肥。随后明发商业广场、万达广场等一批号称城市综合体的项目在合肥“全面开花”，大有引领合肥地产开发潮流之势。但业界对城市综合体的争论也颇多，目前普遍认为综合体指的是将城市中的商业、办公、居住、旅店、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合而成的多功能体，通俗点说就是一个小商业圈。

综合体确立市场地位

“未来的房地产市场竞争就是城市综合体开发的竞争”，业内专家分析，城市综合体对于房地产开发商来说是一个大蛋糕。集写字楼、酒店、购物中心、会展、公寓等于一体的城市综合体开发，正在成为合肥商业地产发展的主流模式。

城市综合体的出现是中国城市经济发展的必然结果。城市经济带动居民消费，消费需求带动商业网点发展。而以商业为核心业态的城市综合体正是城市综合体群的最初构成。放眼国际大都市发展轨迹可以发现，在城市发展到一定阶段就要出现汇集城市多元价值，洋溢时代的名片，那就是城市综合体。纽约的洛克菲勒中心、香港的国际金融中心、北京的华贸中心、深圳的万象城等，均是集办公、商场、住宅甚至会展等多功能于一体的城市标志性的项目。

业内人士分析认为，开发一个成功的城市综合体，至少有以下四个好处：第一，提高城市土地的使用效率，带动周边土地的增值。第二，给开发商带来品牌价值和利润，给城市创造巨大的经济效益。第三，改善城市居民的生活质量。第四，代言城市的时代精神。只是将数种功能简单的叠加并不能成为真正的城市综合体，而应该是城市经济、城市文化、城市精神、城市象征等深刻内涵的物质性的表达。它在城市所树立的方向性、地标性，将成为城市的心脏和城市的名片。

尽管市场前景看好，供不应求与供过于求都是不健康的市场，只有供求关系在增长中保持基本持衡，经济才能健康发展。城市土地是稀缺资源，每一个城市综合体的建设都应该根据市场的需求做好周密的规划，而不是一窝蜂的赶“潮流”。

综合体在合肥迎来机遇

有专家指出，合肥作为二线城市，在合肥市区建设综合体是完全可以的。合肥这样的二线城市，不像欧美国家的城市综合体那样可以建在郊区，在合肥需要很好交通和商业地段。这两年城市综合体项目如一股锐不可当的新生力量在合肥的土地上“遍地开花”，有人说这是合肥土地开发的前景。

每一个综合体都必须有它的辐射范围，辐射半径以内存在两个以上综合体，它们之间的业态组合要呈现出差异性才能良性发展，而合肥在这一点上做得并不好。业内人士认为，综合体在二线城市的发展有它独自的特性，拿合肥来说，综合体的功能更多的是体现在商业和办公上。

成功综合体的商业运营，会促进更多其他附属产业的诞生，从而促进区域的快速发展。综合体在合肥之所以发展这么快有两个因素不可忽视，一是合肥综合体起步晚，发展空间大，所以能在短时间内较快发展。二是广大开发商看中合肥这样一个城市有很大的升值空间，都愿意把资本投入到这里。

但是，有专家指出，根据规划，合肥的商业配套已经超出了消费的承载能力，未来的商业竞争将更加激烈。城市综合体要与其他商业项目共存，一定要做到错位经营。相对传统商业街、地区级商业中心来说，城市综合体出现较晚，如果与它们形成同质化竞争，难免无法形成自己的优势而被人所关注。

综合体不能承受之殇

城市综合体在合肥已经形成了“满城皆是综合体”的态势，除了公认的城市综合体外，还有更多自封的城市综合体。无论是公认的，还是自封的，不可否认的是，城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物，但城市综合体的过多或者过于同质化，将给城市综合体未来的发展蒙上阴影。不同区域的城市综合体，针对其客户群体不同，定位不同，主打的经营理念也应该截然不同。

在城市综合体巨大光环的吸引下，有人士认为，当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代，甚至城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体决胜负。于是，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。不过，盲目开发，过度乐观，导致几乎每个城市都有失败的综合体案例，对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。而一位不愿具名的商业地产专家更是直言：“盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、开发商后劲不足，这四大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。”他认为，在国外和我国的大城市，城市综合体已经是一个相对成熟的产业，但对于中小城市来说，尚处于摸索阶段，不能完全照搬大城市模式。开发大型综合体，需在项目的前期定位、业态布局、建筑规划设计、招商引资、经营管理、资本介入等多方面进行全盘考虑。

由星级酒店、写字楼、购物中心、商务公寓、住宅等多种业态组成的多座建筑体汇聚而成的城市综合体，是近几年商业地产开发的热点。它对城市形象的提升、区域经济的带动引来了全国各中小城市的“眼热”，不过，由于对区域经济环境把握不到位，不少城市为此付出了不小的代价。

一位商业地产研究人士也持相同观点，他表示，城市综合体具有较大的操作难度，所谓综合并不是所有物业形式的大糅合，而要根据该区域特点有所偏重，侧重点主要看该综合体的项目定位。城市综合体根据所处位置不同，所操作的方式也要各不相同。要把城市综合体当作一个产品放到市场环境中来做，这样才能避免盲目开发。