地下车库被改造成健身舞场

2007年12月24日，合肥市某置业公司将其所有的一幢大厦交由某物业公司管理，并签订《物业服务合同》。该合同中约定大厦地下车库交由物业公司派专人24小时进行看管，并收取车辆管理费。

2009年4月15日，该物业公司与张某签订《房屋租赁合同》，约定将该大厦350平方米的地下车库租赁给张某用作健身舞场，租赁期三年。合同签订后，张某将部分停车场改作大众舞厅经营使用。张某向物业公司缴纳押金5000元及房租30000元。

置业公司发现车库改舞场后，多次发函要求物业公司将停车场恢复原状，但物业公司未采取行动。2009年8月6日，置业公司将物业公司、张某诉至法院，请求判令：物业公司恢复原告地下室车库原状。法院经审理后认为：物业公司将置业公司托管的地下车库租赁给张某经营舞厅使用，未经置业公司同意，物业公司与张某的行为均已构成对置业公司的侵权。遂判令物业公司恢复地下车库原状，安装停车设施、设备。2009年12月8日，张某也把物业公司诉至法院，要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，并要求被告返还租金、押金，赔偿原告的装饰、设备等经济损失。

有收据是否视为对合同的追认

在案件审理过程中，被告物业公司提供置业公司2009年11月26日出具的收款收据一份，该收据载明：交款单位：地下大众舞厅，人民币叁万元整，收款事由：2009年4月1日至2010年3月21日房租费。被告称该30000元系张某缴纳的2009年4月1日至2010年3月21日房租，被告将该房租转交置业公司，置业公司接受并出具收据，应视为对原、被告签订的租赁合同的追认，故双方的租赁合同应为有效合同。那么置业公司出具的收据是否应视为对物业公司与张某签订的房屋租赁合同的追认？为查明事实，法院追加置业公司为案件的第三人参加诉讼。置业公司当庭表示，对原告张某和被告物业公司所签订的租赁合同不予追认。同时对其出具的收据解释为：系单位会计错误收取，并非对原、被告签订的租赁合同的追认。

法院一审判决租赁合同无效

法院经审理认为：物业公司未经置业公司同意，与张某签订房屋租赁合同，并将地下车库租赁给张某经营舞厅的行为，属无权处分。双方签订的合同只有经权利人置业公司追认或者物业公司在订立合同后取得处分权，方才有效。

在本案审理过程中，置业公司明确表示对物业公司及张某所签订的房屋租赁合同不予追认，物业公司也未在订立租赁合同后取得处分权。故法院认定物业公司及张某所签订的房屋租赁合同为无效合同。物业公司称其与张某签订的租赁合同已经置业公司的追认，理由不能成立，最终法院判决认定原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同。

租赁户损失由原被告分担

物业公司未经置业公司同意擅自将地下车库租赁给张某使用，对于合同无效负有过错，应赔偿张某因合同无效所造成的损失；但张某未仔细审查物业公司是否具有出租地下车库的授权，便与物业公司签订房屋租赁合同，对于合同无效也负有一定过错，其也应承担部分损失。法院遂判决张某的损失由原、被告分担。物业公司应将收取的押金5000元退还张某，并将收取房屋租金30000元一并退还，因该30000元房租已由物业公司转交置业公司，应由第三人置业公司返还张某。

案件审结之后，承办法官表示：无论双方签订的租赁合同有效与否，这种将地下车库改建成舞厅的做法，本身存在着巨大的安全隐患，是十分不可取的。因为地下车库的用途是停放车辆，并非用于大量人群聚集，其消防、通风等都不适于经营舞厅，所以法官在此提醒相关业主，在使用建筑物时，不要改变建筑物的用途，以免造成不必要的危害。