目前，政策遏止投资需求目的初显，有观点提到，商业地产是另一个机会，这个现象是否会表现明显？

商业地产体量 已“超标”？

商业地产的开发销售，关键是看后续服务。目前，合肥的商业地产项目，品牌公司开发的商业地产受到购房者青睐的较多，销售也相当稳定，如信地地产。李国昌说，根据国际的研究与统计，一个城市适宜的商业配套体量为人均商业面积1.5平方米。目前，合肥的常住人口约为300万，流动人口约为50万，按上述研究测算，现阶段合肥适宜的商业配套为500万平方米左右。根据相关统计，合肥大的超市、商场等商业配套已经达到这个体量。

在正常情况下，500万方的体量能够满足消费的需求。即使受到交通等因素的限制，人均2平方米的商业配套肯定能满足需要，合肥的商业配套总体量也只是700万平方米，但根据目前的规划，商业配套的面积已经达到900万平方米。即使有着良好的机遇，商业地产的竞争将会异常激烈。

李国昌说，2009年，就有开发商担心，合肥的商业项目过多，但政府在转让土地时，甚至要求开发商开发多少的商业配套。在去年的调研中，就有几家房产开发企业因合肥商业地产项目过多，而不愿意开发商业项目。未来商业地产的竞争，将是后续服务的竞争和品牌的竞争。在竞争激烈的商业地产领域，并非所有商业地产都会有好的销售业绩。

“以前有成功项目的房产企业开发的商业项目，将会赢得市场更多的关注和信任”，李国昌分析，由于商业地产竞争的日益激烈，有过成功的项目开发，可以让市场更直观地看到开发商市场运作能力和后续服务水平，因而更能转化为销售。如果定位不准，没有品牌支撑，即使机遇来临，也很难获得市场信任。

5问

目前,如何看待房地产市场的博弈结构,在这种胶着状态下,房产市场会不会出现崩盘的危险?

楼市博弈上演“空城计”?

“对于目前的房产博弈结构能够用《三国演义》中的空城计来全面解析”，葛百会说，南朝名将檀道济将“空城计”这个故事总结为三十六计之一，论述为：虚者虚之，疑中生疑；刚柔之际，奇而复奇。

在葛百会的对比中，新政前房地产的发展汪洋恣肆，新政后交易惨淡，成交量缩减至四成而价格依然坚挺。政府调控房价的目的没有达到，开发商利润最大化不能实现了，多数购房者没有买到房子，地方政府希望扩大交易量以保证税收落空了，而市场的供需各方的需求都非常强烈，真可谓“奇而复奇”！房地产市场进入了比尔·盖茨典型的负螺旋结构进程了！

“房价‘下跌论’在中国二三线城市是一个‘伪命题’”，葛百会分析道，以2010年1～4月份平均成交量计算，新增房源的供应缺口很大；2009年第三季度以来开发企业取地成本很高，现在的房价对于这类项目下跌空间不大；二三线城市正处于城镇化加速阶段，有更多的刚性需求，且城市化推动产业化的转型阶段有合理需求的一面；2010年全国开发企业自由资金5.7万亿，是有史以来最有钱的年份，他们多数能扛到2010年第三季度末。

所谓“利空”是政策带来的利空预期，即“虚者虚之”也！而购房者在“疑中生疑”中推迟了购房时间，缓解了房地产市场短期内供需的严重失衡，保持了房地产健康发展。但房地产市场目前从根本上看是开发商想卖房，购房者想买房，“胶着”状态的出现是因为预期产生的价格分歧，但真实的供应需求依然存在，虽然交易量急剧下降，只要短期内土地不放量，中国多数城市的房地产市场不存在结构崩溃的危险，就如雷雨交加，声势吓人，但实际上并没有大的灾难，更不会出现房地产所谓的第二次探底，大雨过后，空气只会更加新鲜。

6问

有观点说，新国十条后政府是在用行政手段并非市场化手段来调控市场，这样的结果必然导致房地产在调控中迷失方向，怎么看待这个问题？

政策调控要否具有针对性？

在宁建华看来，关于这个问题可以从两个方面来阐述，一方面，政府采取行政手段对市场调控，这个在许多国家都有先例，不是我们一个国家。另一方面，我国地域广袤，区域与区域之间差异很大，一种政策对不同区域影响是不一样的。比如东部沿海城市房地产发展较早的地区，投资已开始出现较热的时候，中部地区房地产投资才刚刚兴起。

如果采取同一政策，调控了东部地区房地产市场，中部地区房地产市场就会受到打压。所以应对我国的一线城市、二线或三线城市，出台不同政策。通过这样的政策打压房地产投资行为的同时，实际上也会对改善型需求买家产生影响。

按照目前的政策，尤其是对于有着迫切改善需求的二套房买家，有一定的误伤，此前，国务院有规定要细分改善型需求和投资型需求，不然，会对改善型买家很不公平。从目前来看，政策刚公布，一些细则还没颁布，在市场上造成一定的影响。

据《上海证券报》一则消息称，日前召开的2010年第二季度货币政策委员会例会，会议指出，要实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。要密切关注经济金融形势的发展，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构；进一步完善人民币汇率形成机制，坚持以市场供求为基础，参考一揽子货币进行调节；加强系统性风险防范，保持金融体系健康稳定发展。 王玮伟 记者 陈亚林